Vastgoed in box 3: hoe de nieuwe regels jouw belasting én rendement beïnvloeden

Nieuwe spelregels voor vastgoed in box 3

Vastgoedbezitters in Nederland opgelet: de belasting op je vastgoed in box 3 is flink veranderd. Door de tegenbewijsregeling kun je nu belasting terugkrijgen als je werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement dat de Belastingdienst rekent. Dat klinkt simpel, maar de praktijk is weerbarstig. Zeker als je vastgoed deels leeg staat, weinig huur oplevert of in waarde is gedaald. In deze blog lees je wat deze regeling betekent voor jouw box 3 vastgoed, en hoe je kunt voorkomen dat je onterecht te veel betaalt.

Werkelijk rendement in plaats van fictief

Wie vastgoed bezit in box 3 – denk aan een tweede woning, een vakantiehuis of een verhuurde woning – betaalde tot voor kort belasting op basis van fictieve percentages. Daarbij werd geen onderscheid gemaakt tussen goed renderend vastgoed en panden met verlies, leegstand of huurders die nauwelijks iets opleveren. Nu is dat anders. Vanaf belastingjaar 2023 kun je je werkelijke rendement opgeven als dat lager is dan het forfait. En dat kan flink schelen.

Hoe wordt rendement op vastgoed berekend?

De basis van de nieuwe aanpak is eenvoudig: je betaalt alleen belasting over het rendement dat je echt hebt behaald. Bij vastgoed bestaat dat rendement uit de ontvangen huurinkomsten plus de waardeverandering van het pand tussen 1 januari en 31 december. Daarbij telt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Is je woning in waarde gestegen, dan vergroot dat je rendement. Maar is de waarde juist gedaald, of stond de woning een deel van het jaar leeg, dan drukt dat het rendement aanzienlijk.

Voorbeeld: appartement met waardedaling

Stel je hebt een appartement in de verhuur. In 2023 heb je 10.000 euro aan huur ontvangen. De WOZ-waarde van 1 januari was 300.000 euro, aan het einde van het jaar was dat 280.000 euro. Je hebt dus een waardedaling van 20.000 euro. In dat geval komt je werkelijke rendement uit op negatief. Omdat het totale rendement binnen een jaar niet lager mag zijn dan nul, wordt het dan op nul gesteld. En dat betekent: géén belasting over dit vastgoed in box 3.

Geen huur = geen belasting

Ook als je woning niet is verhuurd of maar een paar maanden huur opleverde, is dat relevant. Bij leegstand is er geen fictief huurvoordeel meer, zoals voorheen. Alleen daadwerkelijk ontvangen huur telt mee. Dat is goed nieuws voor mensen met tijdelijke leegstand of vastgoed dat pas halverwege het jaar in bezit kwam. Want je betaalt dan dus alleen belasting over de periode waarin je daadwerkelijk rendement had.

Wat betekent de WOZ-waarde voor je belasting?

De WOZ-waarde speelt een centrale rol in de berekening van je rendement. Die waarde wordt namelijk gebruikt voor het begin- en eindpunt van de waardeverandering. Heb je in 2023 een verbouwing gedaan die leidde tot een hogere WOZ in 2024, dan mag je het investeringsbedrag aftrekken van de eindwaarde. Dat voorkomt dat je belast wordt voor waardestijging die je zelf hebt betaald. Wel moet die verbetering zichtbaar zijn in de WOZ-beschikking van je gemeente.

Geen heffingsvrij vermogen bij werkelijk rendement

Het nieuwe stelsel betekent ook dat je niet meer automatisch profiteert van het heffingsvrij vermogen. Bij werkelijk rendement telt elk pand volledig mee, zonder drempel of vrijstelling. Dat is een nadeel als je slechts een klein rendement hebt. Maar als je vastgoed verlies oplevert, is de kans groot dat je niets hoeft te betalen. En dat maakt het indienen van het OWR-formulier – de Opgaaf Werkelijk Rendement – juist interessant.

Tegenbewijsregeling loont bij laag rendement

Voor wie vastgoed bezit met beperkte huuropbrengst, structurele leegstand of waardedaling, biedt de tegenbewijsregeling vastgoed een kans om belasting terug te vragen. En dat kan gaan om serieuze bedragen. Zeker in jaren waarin vastgoed in waarde is gedaald of huurprijzen zijn gedaald door marktomstandigheden.

Voorbeeld: leegstand en verkoop onder waarde

Neem het voorbeeld van een vrijstaande woning met een WOZ-waarde van 500.000 euro op 1 januari. In de loop van het jaar komt de woning leeg te staan en wordt pas in december verkocht voor 480.000 euro. Geen huur, een waardedaling van 20.000 euro. Je werkelijke rendement is dan negatief en wordt op nul gesteld. Onder het oude systeem zou je flink belasting hebben betaald op basis van een fictief rendement van zes procent of meer. Nu niet meer.

Zo pak je het slim aan

Wie wil profiteren van deze regeling moet het wel goed aanpakken. Je moet zelf het formulier invullen, de waardes goed onderbouwen en je gegevens op tijd aanleveren. De Belastingdienst kijkt daarbij naar je WOZ-waardes, de huurcontracten, verkoopaktes en eventuele verbouwingskosten. Zorg dat je deze documenten bij de hand hebt en overweeg hulp van een belastingadviseur die ervaring heeft met box 3 vastgoed.

Vraag de QuickScan aan

De conclusie is helder: bezit je vastgoed in box 3, dan is dit het moment om je werkelijke rendement door te laten rekenen. Zeker als je vastgoed tijdelijk leeg stond, weinig huur opleverde of in waarde is gedaald. De tegenbewijsregeling vastgoed geeft jou de mogelijkheid om belasting te besparen op basis van feiten in plaats van aannames.

Wil je weten of jij geld kunt terugvragen? Vraag dan nu gratis onze QuickScan aan. Binnen vijf minuten weet je of het zinvol is om jouw werkelijk rendement op vastgoed door te geven. Geen risico, wel een kans op belastingteruggave. Laat deze kans niet liggen.